El ABC de las Tasaciones - Excelente Artículo

El ABC de las tasaciones

Conocer cuáles son las nuevas reglas del juego le ayudará a mantener el valor de su propiedad

 

Por Joanisabel González / joanisabel.gonzalez@elnuevodia.com

Seis agencias federales, entre ellas el Banco de la Reserva y la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC), han propuesto modificar la forma en la que se tasan las propiedades, particularmente aquellas que garantizan préstamos hipotecarios de alto riesgo.
La propuesta exige que a la hora de tasar una propiedad, en el caso de ciertos préstamos por encima o por debajo de la tasa básica (prime) se examine, además del exterior (lo que se conoce en inglés como drive-by), el interior de la residencia. Ello, se cree, asegurará que la valoración sea lo más cercana a la realidad del mercado.
Enrique Casado, presidente del Appraisers Institute en Puerto Rico, indicó que la medida, ahora en la etapa de comentarios públicos, supone en principio mayor complejidad, pero también beneficiaría al consumidor, pues este tendría derecho a recibir una copia de la tasación unos tres días antes del cierre del préstamo.
De igual forma, la regulación financiera busca que las compañías de administración de tasaciones (AMC, por sus siglas en inglés) divulguen los honorarios que cobran por las tasaciones que gestionan luego de que estos profesionales efectúan la valoración del inmueble.
Según Casado, esa decisión podría ser muy favorable a la Isla, pues a raíz del cambio demográfico, la comunidad de tasadores en Puerto Rico se ha reducido. Y si la tendencia continúa, podría dar paso a estas empresas en la Isla, lo que a su vez, aumentaría el costo de las tasaciones.
Pero sobre todo, según Casado y el tasador Carlos Xavier Vélez, las nuevas regulaciones resultan favorables en un entorno donde los valores de las propiedades todavía no han terminado de corregirse.
“En relación al 2009, ahora tenemos un rayito de luz al final de túnel”, dijo Casado al agregar que a pesar de todo esto, la corrección inmobiliaria en la Isla no ha sido tan aguda como en mercados como Orlando.

Regulación Intensiva
Según Casado, mientras las nuevas regulaciones buscan beneficiar al consumidor este, a su vez, podría colocarse en una posición más cómoda si al momento de efectuar una transacción con su propiedad, particularmente una compraventa, decide obtener una tasación para sí.
“La dinámica debe ser que el consumidor busque la tasación porque uno de los elementos más importantes que dan forma al valor a la propiedad es el grado de motivación que haya entre vendedor y comprador”, dijo Casado, quien aceptó que a raíz de la crisis financiera, el escrutinio hacia la labor del tasador se ha intensificado.
Explicó que reguladores bancarios como la FDIC se han vuelto más exigentes al examinar los procedimientos bancarios, incluyendo los financiamientos hipotecarios, lo que ha tenido el efecto de profundizar la complejidad del mercado inmobiliario.
La FDIC, por ejemplo, requiere a los bancos mantener tasaciones actualizadas -un año de vigencia al menos- de los bienes que garantizan los financiamientos otorgados, mientras que las empresas inversoras de hipotecas Freddie Mac y Fannie Mae, adoptaron el año pasado nuevas guías de tasación estableciendo un “código de calidad” que tiene el efecto de uniformar criterios como el tipo y el estado en que se encuentra una mejora realizada en una propiedad, independientemente de su ubicación geográfica.


¿Y las reposeídas?
Tanto Casado como Vélez reconocieron que la tendencia alcista en propiedades reposeídas en Puerto Rico incide en la valoración de los inmuebles, pero no hay efectos absolutos, y cada mercado es único.
Según Casado, las reposeídas compiten, sin duda, con aquellas propiedades que no han sido embargadas, pero sin embargo a la hora de adjudicar el valor de una unidad no serán necesariamente el factor determinante.
Explicó que todo dependerá del número de reposeídas que haya en la comunidad, del estado en que se encuentren y de cómo se haya dado la venta.
“El análisis no puede ser el mismo porque algunos compran estas unidades con fines de inversión, es decir para revenderlas y otras personas las compran para vivirlas”, dijo Vélez.
De igual forma, si en la comunidad se han vendido más propiedades no reposeídas que aquellas que lo están, ese número de transacciones también tiene una influencia en el valor del inmueble y lo mismo sucedería a la inversa.
“Los ajustes más drásticos en el valor están más atados a factores externos que a la propiedad en sí misma”, explicó Vélez al agregar que en ese sentido, la demografía y la falta de empleo incidirán más porque se trata de un cambio en la demanda y la capacidad adquisitiva del comprador.


Eficiencia vs. lujo
Casado recordó que hace unos años, las cocinas espléndidas y baños, terrazas o piscinas de revista se interpretaban como mejoras obligadas para que una propiedad apreciara en valor.
Ahora, sin embargo, las propiedades con valores más estables son aquellas que han hecho mejoras “con propósito”.
“Después de lo sufrido, las personas no están mejorando sus casas para que aumenten de valor sino por el estilo de vida”, dijo Casado. “Nos hemos movido del lujo a la eficiencia”.
“Hay personas que compran una residencia con piscina y la tapan porque es un costo de mantenimiento”, agregó Vélez.
Hizo la salvedad, de que hay mercados, donde las cocinas fastuosas serán necesarias, pero ahora, las inversiones en seguridad parecen más importantes.
“Tener sistemas o puertas y ventanas de seguridad es uno de los factores que más puede atraer a un comprador potencial, lo que puede influir favorablemente en el valor de la propiedad”, explicó Vélez.


Verde, te quiero verde
Las mejoras que, a futuro, influirán en el valor de las propiedades serán aquellas para reducir el consumo de agua y luz.
Vélez subrayó que se trata una inversión en la que no hay que entusiasmarse demasiado por el momento. Explicó que la instalación debe pensarse en términos del ahorro que recibirá el dueño actual de la residencia y no la posibilidad de vender para recuperar lo invertido en calentadores solares o placas fotovoltaicas.
“La entrada de los productos verdes coincidió con la recesión y son inversiones costosas que solo se recuperan a largo plazo”, indicó Vélez al agregar que la apertura de las instituciones financieras a financiar estas inversiones supone un giro positivo para el consumidor.
“Todo lo que sea eficiencia energética, influenciará positivamente en mantener y aportar al valor de la propiedad”, dijo Casado al agregar que el Instituto que dirige ya capacita a sus profesionales en la valoración de propiedades con estas innovaciones.

Este artículo fue publicado por El Nuevo Día el pasado sábado 09/01/2012

Necesaria la Tecnología en el Proceso de Tasación

Socio de la Firma RE Advisors, PSC
Web: www.reapr.com
Dada la complejidad del el tema de valoración de propiedades, existen muchas dudas y mitos al respecto. Por otro lado, la falta de orientación y la desinformación han creado una serie de creencias que no son necesariamente correctas. En este artículo a manera de preguntas y respuestas tratare de aclarar algunas de las dudas con las que más frecuentemente nos encontramos nosotros los tasadores día a día.
Mito: El valor de una propiedad varia dependiendo si la tasación es para un banco o para alguien en particular.
Realidad: El tasador no tiene ningún interés particular en la conclusión de valor ni en la propiedad a ser tasada y debe ofrecer una conclusión de valor imparcial, objetiva e independiente sin importar a quien va dirigida la tasación. Por lo tanto el valor en el mercado de una propiedad es el mismo independientemente para quien sea la tasación.
Mito: Valor en el mercado es igual a lo que me costo la propiedad y sus mejoras.
Realidad: Valor en el mercado tiene su base en el precio que los vendedores están dispuestos a vender y los compradores están dispuestos a comprar una propiedad especifica. Estas dos partes deben estar bien orientadas y sin ser presionados a vender o a comprar. El costo de construir una propiedad puede incluir gustos particulares, materiales o terminaciones que no van acorde con lo típico en el mercado y por ende el costo puede ser diferente al valor en el mercado de esa propiedad.
Mito: Si la propiedad de mi vecino se vendió en X cantidad, ¿la mía vale lo mismo o más?
Realidad: La conclusión de valor para una propiedad especifica debe ser determinada individualmente o en su justa perspectiva, ya que esa propiedad que se vendió puede tener algunas amenidades diferentes a su propiedad (eje. piscina, mayor solar, terraza, etc.). Más aún, si vemos el mercado en Puerto Rico en el cual típicamente los dueños de propiedades hacen mejoras a sus hogares inmediatamente que compran su residencia y la siguen mejorando a través de los años, esto crea grandes diferencias entre las propiedades y por eso no es correcto hacer ese análisis de esa forma.
Mito: Las casas de esquina vales más que las que no lo son.
Realidad: No es correcto decir esto ya que no todas las casas de esquina tienen mayor valor que el resto de las propiedades en una urbanización, aunque usualmente en proyectos nuevos estas casas se venden más caras que las demás. No obstante, al momento de la reventa estas propiedades de esquina no necesariamente se venden más caras que las demás como en su origen. Lo que sucede es que al valorar cualquier propiedad hay que tomar en cuenta otros factores como por ejemplo mejoras a la propiedad (piscinas, terrazas, etc.) y su condición física. Al tomar todos estos factores en cuenta puede ser que las propiedades de esquina tengan un valor igual, mayor o menor que el resto de las propiedades en su vecindario. Es por eso que hay que ver cada propiedad en su justa perspectiva.
Mito: El tasador de bienes raíces ¿puede decir cuanto vale una propiedad con sólo mirarla?
Realidad: El valor de una propiedad es determinado por sin número de factores que tienen que ser estudiados con detenimiento y se requiere de mucha investigación, documentación, análisis, experiencia y juicio para poder emitir una opinión de valor. Por lo tanto el tasador con tan solo mirar y medir una propiedad no puede saber su valor sin el debido análisis y estudio del mercado, y esto requiere tiempo y dedicación.
Mito: Si se elimina la marquesina de una propiedad y en ese espacio se construye un "family"o cuarto adicional, ¿la propiedad vale más?
Realidad: Al eliminar la marquesina de su residencia podría crease un tipo de obsolescencia (depreciación) funcional, si ese mercado exige que las propiedades tengan un lugar donde guardar el o los vehículos. Un buen ejercicio es conocer cuántas casas de esa urbanización han cerrado la marquesina para hacer un family por ejemplo. Probablemente se podrán encontrar entre una a tres propiedades con ese tipo de mejora, lo que significaría que no es típico dentro de esa urbanización. Hay que tener presente que este tipo de mejora usualmente se hace para satisfacer las necesidades particulares de cada familia y no necesariamente están acorde con lo normal en vecindario y su mercado. Cuando se va a hacer una mejora en la propiedad, no es lógico eliminarle un área para sustituirla por otra y pretender con eso aumentar su valor.
Mito: El Tren Urbano pasará cerca de mi casa. ¿Eso aumenta el valor de mi propiedad?
Realidad: El comportamiento de los bienes raíces es muy difícil de predecir ya que puede variar considerablemente de caso en caso y depende mucho de los diferentes factores económico y sociales en ese momento especifico. Con la construcción del Tren Urbano se espera que su impacto sea positivo. No obstante hasta que no este en función es muy difícil determinar su impacto, ya que apesar de que las expectativas son positivas, puede darse el caso que ocasione algunos problemas (ruido, vibraciones, etc.) que puedan afectar el valor de las propiedades cercanas. Por eso no se puede decir que los valores van a aumentar, disminuir o quedarse estables por la construcción del tren. El tiempo nos dirá su impacto a medida que vayan ocurriendo los hechos.
Mito: Los consumidores que pagan por una tasación cuando aplican para un préstamo ya sea para comprar o refinanciar una propiedad a través de un banco, son los clientes del tasador y dueños de la tasación.
Realidad: La tasación es legalmente propiedad del banco ya que ellos son los clientes de los tasadores. No obstante usted puede obtener una copia de la tasación de acuerdo con el "Equal Credit Opportunity Act".
Mito: Los tasadores de bienes de raíces están capacitados solamente para valorar propiedades.
Realidad: Dependiendo de las cualificaciones del tasador, este puede proveer una gran variedad de servicios tales como consultor de desarrollos propuestos, análisis de costo/beneficio, estudios de viabilidad, estudios de rentas y de mejor y más provechoso uso de una propiedad o solar, entre otros.
Luego de analizar todos estos mitos y realidades sobre la tasación podemos concluir que no todo lo que se comenta en la calle sobre el impacto que tienen determinas mejoras o características en una propiedad son realmente como algunas personas piensan. La única persona preparada y autorizada por ley para emitir una opinión de valor de bienes inmuebles lo es el tasador de bienes raíces. Por lo tanto orientese con un tasador que es el profesional en este campo que mejor le puede ayudar.
El autor de este artículo es tasador profesional de bienes raíces, socio de la firma RE Advisors PSC.