Socio de la Firma RE Advisors, PSC
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Dada la complejidad del el tema de valoración de propiedades, existen muchas dudas y mitos al respecto. Por otro lado, la falta de orientación y la desinformación han creado una serie de creencias que no son necesariamente correctas. En este artículo a manera de preguntas y respuestas tratare de aclarar algunas de las dudas con las que más frecuentemente nos encontramos nosotros los tasadores día a día.
Mito: El valor de una propiedad varia dependiendo si la tasación es para un banco o para alguien en particular.
Realidad: El tasador no tiene ningún interés particular en la conclusión de valor ni en la propiedad a ser tasada y debe ofrecer una conclusión de valor imparcial, objetiva e independiente sin importar a quien va dirigida la tasación. Por lo tanto el valor en el mercado de una propiedad es el mismo independientemente para quien sea la tasación.
Mito: Valor en el mercado es igual a lo que me costo la propiedad y sus mejoras.
Realidad: Valor en el mercado tiene su base en el precio que los vendedores están dispuestos a vender y los compradores están dispuestos a comprar una propiedad especifica. Estas dos partes deben estar bien orientadas y sin ser presionados a vender o a comprar. El costo de construir una propiedad puede incluir gustos particulares, materiales o terminaciones que no van acorde con lo típico en el mercado y por ende el costo puede ser diferente al valor en el mercado de esa propiedad.
Mito: Si la propiedad de mi vecino se vendió en X cantidad, ¿la mía vale lo mismo o más?
Realidad: La conclusión de valor para una propiedad especifica debe ser determinada individualmente o en su justa perspectiva, ya que esa propiedad que se vendió puede tener algunas amenidades diferentes a su propiedad (eje. piscina, mayor solar, terraza, etc.). Más aún, si vemos el mercado en Puerto Rico en el cual típicamente los dueños de propiedades hacen mejoras a sus hogares inmediatamente que compran su residencia y la siguen mejorando a través de los años, esto crea grandes diferencias entre las propiedades y por eso no es correcto hacer ese análisis de esa forma.
Mito: Las casas de esquina vales más que las que no lo son.
Realidad: No es correcto decir esto ya que no todas las casas de esquina tienen mayor valor que el resto de las propiedades en una urbanización, aunque usualmente en proyectos nuevos estas casas se venden más caras que las demás. No obstante, al momento de la reventa estas propiedades de esquina no necesariamente se venden más caras que las demás como en su origen. Lo que sucede es que al valorar cualquier propiedad hay que tomar en cuenta otros factores como por ejemplo mejoras a la propiedad (piscinas, terrazas, etc.) y su condición física. Al tomar todos estos factores en cuenta puede ser que las propiedades de esquina tengan un valor igual, mayor o menor que el resto de las propiedades en su vecindario. Es por eso que hay que ver cada propiedad en su justa perspectiva.
Mito: El tasador de bienes raíces ¿puede decir cuanto vale una propiedad con sólo mirarla?
Realidad: El valor de una propiedad es determinado por sin número de factores que tienen que ser estudiados con detenimiento y se requiere de mucha investigación, documentación, análisis, experiencia y juicio para poder emitir una opinión de valor. Por lo tanto el tasador con tan solo mirar y medir una propiedad no puede saber su valor sin el debido análisis y estudio del mercado, y esto requiere tiempo y dedicación.
Mito: Si se elimina la marquesina de una propiedad y en ese espacio se construye un "family"o cuarto adicional, ¿la propiedad vale más?
Realidad: Al eliminar la marquesina de su residencia podría crease un tipo de obsolescencia (depreciación) funcional, si ese mercado exige que las propiedades tengan un lugar donde guardar el o los vehículos. Un buen ejercicio es conocer cuántas casas de esa urbanización han cerrado la marquesina para hacer un family por ejemplo. Probablemente se podrán encontrar entre una a tres propiedades con ese tipo de mejora, lo que significaría que no es típico dentro de esa urbanización. Hay que tener presente que este tipo de mejora usualmente se hace para satisfacer las necesidades particulares de cada familia y no necesariamente están acorde con lo normal en vecindario y su mercado. Cuando se va a hacer una mejora en la propiedad, no es lógico eliminarle un área para sustituirla por otra y pretender con eso aumentar su valor.
Mito: El Tren Urbano pasará cerca de mi casa. ¿Eso aumenta el valor de mi propiedad?
Realidad: El comportamiento de los bienes raíces es muy difícil de predecir ya que puede variar considerablemente de caso en caso y depende mucho de los diferentes factores económico y sociales en ese momento especifico. Con la construcción del Tren Urbano se espera que su impacto sea positivo. No obstante hasta que no este en función es muy difícil determinar su impacto, ya que apesar de que las expectativas son positivas, puede darse el caso que ocasione algunos problemas (ruido, vibraciones, etc.) que puedan afectar el valor de las propiedades cercanas. Por eso no se puede decir que los valores van a aumentar, disminuir o quedarse estables por la construcción del tren. El tiempo nos dirá su impacto a medida que vayan ocurriendo los hechos.
Mito: Los consumidores que pagan por una tasación cuando aplican para un préstamo ya sea para comprar o refinanciar una propiedad a través de un banco, son los clientes del tasador y dueños de la tasación.
Realidad: La tasación es legalmente propiedad del banco ya que ellos son los clientes de los tasadores. No obstante usted puede obtener una copia de la tasación de acuerdo con el "Equal Credit Opportunity Act".
Mito: Los tasadores de bienes de raíces están capacitados solamente para valorar propiedades.
Realidad: Dependiendo de las cualificaciones del tasador, este puede proveer una gran variedad de servicios tales como consultor de desarrollos propuestos, análisis de costo/beneficio, estudios de viabilidad, estudios de rentas y de mejor y más provechoso uso de una propiedad o solar, entre otros.
Luego de analizar todos estos mitos y realidades sobre la tasación podemos concluir que no todo lo que se comenta en la calle sobre el impacto que tienen determinas mejoras o características en una propiedad son realmente como algunas personas piensan. La única persona preparada y autorizada por ley para emitir una opinión de valor de bienes inmuebles lo es el tasador de bienes raíces. Por lo tanto orientese con un tasador que es el profesional en este campo que mejor le puede ayudar.
El autor de este artículo es tasador profesional de bienes raíces, socio de la firma RE Advisors PSC.
